Можно ли совершить сделку по свидетельству о наследстве

Наследование: каковы основные условия этой сделки

Можно ли совершить сделку по свидетельству о наследстве

Согласно статье 1153 ГК РФ, наследование – это сделка, которая подразумевает под собой переход прав от умершего гражданина к его преемникам.

Наследник – это лицо, которое наделено законом или завещанием получить оставленное имущество.

Так, например, примерами наследования могут быть: переход квартиры к детям после смерти матери, получение земельного участка и вклада в банке родителями в связи с кончиной сына.

В этой статье мы расскажем вам о наследовании как о форме сделки. Вы узнаете о том, кто имеет право на получение имущества, а также – как оформить вступление и получить свидетельство о наследстве.

Наследство по закону: права и возможности

Статьей 1111 Гражданского кодекса РФ устанавливается два типа наследственных прав: по закону и по завещанию. Если наследодатель самостоятельно не определил получателей своего имущества после смерти, то владения будут переданы законным претендентам.

Сроки реализации прав на вступление

Получатели оставленного имущества после смерти своего близкого человека могут оформить свои права в течение определенного срока. Согласно статье 1154 ГК РФ, обратиться к нотариусу или осуществить фактическое вступление необходимо в течение 6 месяцев с даты гибели отдающего.

За этот срок кандидаты должны написать заявление о принятии наследства, а также – подготовить документы и оплатить госпошлину. Таким образом, вступление в наследство как форма сделки ограничена временными рамками.

Незаинтересованность в наследстве в течение полугода с даты смерти наследодателя не лишает наследника права вступления, однако значительно осложняет его. Восстановить возможность принятия имущества можно будет только по договоренности с другими претендентами либо через суд.

Закон позволяет продлить сроки оформления вступления, но только в некоторых ситуациях.

Например, при переходе права наследования от одной очередности к другой дополнительно может быть выделено еще три месяца для вступления новому кругу претендентов.

Смена законной очередности возникает, если получатели предыдущего круга не проявили интереса к событию, умерли либо выразили отказ от наследования.

Открытие наследственного дела

Является ли наследование сделкой? Ответ на этот вопрос будет положительный, поскольку вступление подразумевает под собой переход имущественных и некоторых личных прав от одного лица к другому.

Фактически сделка выражается в передаче оставленного имущества наследникам погибшего. В наследственную массу могут быть включены все личные вещи, ценности, недвижимость, автомобили и деньги.

Согласно статье 1175 ГК РФ, в наследственную массу входит не только личная собственность умершего, но также и его долговые обязательства. При наличии у покойного кредита или долга его преемники должны прекратить эти обязательства, а именно: погасить. При этом сумма ответственности по закону ограничена стоимостью полученного наследства.

Открытие наследства происходит сразу же после гибели наследодателя. В течение вышеописанного срока заявители должны обратиться к нотариусу для оформления свидетельства.

Документы и заявление о вступлении подаются специалисту, который обслуживает район последнего пребывания наследодателя.

В случае если установить последнее место проживания умершего невозможно, наследственное дело открывается по месту нахождения оставленного имущества.

Оформление наследования как сделки занимает 6 месяцев. По истечении этого периода нотариус оформляет каждому заявителю свидетельство, которое является подтверждением прав на получение определенной доли в имуществе. С этим документом, например, можно перерегистрировать полученную собственность.

Наследственное дело можно и не открывать у нотариуса. Используя имущество, оплачивая расходы по его содержанию, обеспечение охраны оставленного наследник производит фактическое принятие имущества.

Кто является преемниками умершего?

Наследство, как и любая форма сделки, имеет несколько сторон, между которыми заключаются условия. В наследовании выступает два лица: отдающая сторона (наследодатель) и принимающая (наследники). Унаследовать имущество после смерти гражданина по закону могут лишь его кровные родственники. Согласно статьям 1142–1145 ГК РФ, устанавливается 7 очередностей родства:

  1. Дети, родители и супруги.
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки.
  3. Дяди и тети.
  4. Прабабушки и прадедушки.
  5. Двоюродные внуки, а также бабушки и дедушки.
  6. Двоюродные правнуки, дяди и тети.
  7. Отчим, мачеха, падчерица и пасынок.

Основное право вступления по закону принадлежит самым близким родственникам – супругам, детям и родителям покойного. В случае их отказа, отсутствия или нежелания принимать наследование возможность принятия имущества передается к следующему звену родственников.

Если же родственников (претендентов по закону) нет совсем или все они отказались от вступления, то имущество передается в пользу государства.

Наследство является сделкой, которую нельзя отменить. Если преемники решились вступать, то передумать после подачи документов невозможно. Также по закону не допускается отмена решения о непринятии наследства.

Особые права иждивенцев и супругов

Оформление наследства – это распространенная рядовая юридическая процедура, которая предусматривает определенный порядок действий. Все стороны этого вопроса описываются в Гражданском кодексе РФ и в некоторых других правовых актах. В силу некоторых обстоятельств распределение имущества может быть изменено.

Например, согласно статье 1150 ГК РФ, супруги имеют право на выделение им большей доли в наследстве умершего партнера. Такое условие может быть выполнено в случае, если между мужем и женой был заключен официальный брак и оставленное имущество было приобретено совместными усилиями.

Гражданские муж и жена не имеют в отношении друг друга никаких прав, в том числе и на получение наследства по закону.

Закон также защищает права иждивенцев покойного, которые находились на его обеспечении в период жизни.

По статье 1149 ГК РФ, выделение обязательной доли в наследстве допускается для несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей, супругов. Размер обязательной доли – 50% от возможной по закону.

Определение иждивенцев и выделение в их пользу наследства происходит только при наследовании по завещанию.

Несовершеннолетние наследники

Гражданский кодекс РФ также оберегает права незащищенной категории наследников – несовершеннолетних детей. Они являются основными преемниками (1 очереди) и при наличии завещания могут оформить обязательную долю.

Поскольку несовершеннолетний гражданин является недееспособным, то самостоятельно представлять свои интересы он не может. Вместо ребенка оформлением вступления занимаются его родители, усыновители или опекуны. Дальнейшая реализация полученного имущества возможна лишь с согласия органов опеки.

Усыновленные или удочеренные дети имеют такое же право на вступление, как и родные. Дети не могут наследовать имущество лишенных родительских прав матери и отца.

Неродившиеся дети также являются основными претендентами на наследование. Оформление вступления будет отложено до момента рождения ребенка покойного, который умер после зачатия малыша, но до его появления на свет.

Наследство по завещанию: особенности и права преемников

Является ли наследование по завещанию сделкой? Как и предыдущий тип вступления, несомненно. Сам завещательный документ – это свершившийся факт оформления договора, который вступит в силу после гибели завещателя.

Что такое завещание?

Завещание – это документ, который выражает волю гражданина в отношении приобретенного им имущества. Наследодатель, составляя бумагу, самостоятельно решает о распределении своей наследственной массы.

Наследство по завещанию имеет приоритет. Если в документе было определено все имущество, то вступления по закону не будет. Но бывает так, что завещатель указал в документе разделение лишь части своего имущества. В такой ситуации оставшаяся наследственная масса будет распределена между законными преемниками.

В завещании может быть указана следующая воля умершего:

  • Список претендентов на имущество и размер их долей.
  • Круг лиц, которые лишены права вступления.
  • Условия наследования и распорядитель завещания.

Наследодатель имеет право установить условия, при которых тот или иной преемник сможет вступить в наследство. Требования могут быть разными, но они не должны противоречить этическим и законным нормам.

Оформление завещания

Оформить завещание можно в любое удобное время. Завещатель должен самостоятельно обратиться к местному нотариусу и составить документ. В нем должны быть четко указаны все условия о разделении имущества. Текст бумаги не должен иметь двойного смысла.

Оформляется завещание в двух экземплярах: одна копия документа остается на хранении у нотариуса, а вторая выдается заявителю. В дальнейшем родственники завещателя могут оформить вступление по имеющейся у наследодателя бумаге либо обратиться за розыском завещания к любому нотариусу.

Завещание – это воля гражданина, которая не может быть оспорена. Если кого-то из близких не было в списке получателей имущества, то вступить в наследство они не смогут, даже если являются претендентами по закону. Сам же завещатель при жизни вправе неограниченное количество раз изменять условия завещания. Действительным будет признана последняя версия документа.

Оформление наследства как вид сделки

Оформление наследства после смерти родственника может быть осуществлено двумя способами. Первый вариант принятия имущества – через нотариальную контору. Преемники покойного или его близкие родственники должны получить на руки свидетельство о смерти, которое выдается в местном органе ЗАГСа при предъявлении справки о кончине.

В течение полугода после смерти необходимо написать заявление у нотариуса или отправить юристу документ почтой. Вместе с подачей заявления нужно подготовить и пакет документов, в который входят: свидетельство о смерти, завещание (при наличии), паспорт заявителя, выписка о месте регистрации умершего, правоустанавливающие бумаги на имущество.

Если возможности оформить вступление лично у вас нет, то закон допускает принятие имущества через представителя. Для этого доверительному лицу необходимо написать доверенность на ведение дел от имени наследника.

После предоставления заявления и документов необходимо оплатить госпошлину за оформление свидетельства о праве на наследство. Размер взимаемого налога (статья 333.24 НК РФ) – 0,3% для преемников первой и второй очереди от стоимости наследства. Для всех остальных получателей пошлина составляет 0,6%.

После проверки нотариусом документов специалист оформит всем установленным кандидатам свидетельство о праве наследования. Этот бланк может быть выдан как один на всех претендентов, так и каждому из них в отдельности. При наличии этой бумаги вы можете обратиться в регистрационный орган для оформления имущества на свое имя.

Для получения вкладов и депозитов в банке свидетельство о наследстве необходимо предоставить в кредитное учреждение. Недвижимость можно зарегистрировать в МФЦ или в Росреестре, автомобиль – в отделе ГИБДД.

Вступление в наследство необязательно оформлять в нотариальной конторе. Второй способ принятия имущества – фактическое вступление. На факт наследования (статья 1153 ГК РФ) может указывать:

  • Принятие преемником действий в отношении охраны и содержания наследственного имущества.
  • Использование и управление оставленной собственность получателем.
  • Несение обязательных расходов преемником по содержанию оставленных владений.
  • Принятие наследником обязательств наследодателя (например, погашение его долгов).

Осуществив фактическое вступление, вы подтверждаете принятие наследства, совершив одно или несколько условий, описанных выше. Оформлять свидетельство можно в течение любого времени, даже через несколько лет. Главное – вы должны доказать нотариусу или суду о том, что вами было совершен факт наследования.

На что стоит обратить внимание при вступлении

При оформлении вступления в наследство существует много подводных камней, с которыми не каждому под силу разобраться.

Чаще всего проблемы могут возникнуть при отсутствии нужных документов, например, о праве собственности покойного на его имущество. В таком случае необходимо обращаться в суд с целью установления наследства.

Иск в суд может потребоваться и при оформлении наследства на незарегистрированные владения, например, землю или дом.

Сделка по принятию имущества должна быть произведена в отведенные сроки. При фактическом принятии имущества будьте готовы к тому, что рано или поздно необходимо будет установить факт вступления. Для этого сохраните все документы о расходах (чеки, выписки, договора), произведенные в отношении оставленных владений в течение полугода после смерти близкого человека.

Нужен совет профессионального юриста? На нашем сайте вы можете бесплатно задать свой вопрос по наследству и получить подробный ответ о своих правах и возможностях в рамках актуального законодательства. Мы готовы помочь вам в любое удобное время.

Источник: //runasledstvo.ru/oformlenie-nasledstva-kak-sdelki/

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Можно ли совершить сделку по свидетельству о наследстве

» Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

5 271 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
  • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
  • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
  • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
  • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
  • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
  • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
  • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

  1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
  2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
  3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
  4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
  5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
  6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

  1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
  2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
  3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

  • был лишён дееспособности;
  • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
  • находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

  1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
  2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
  3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
  4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
  5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Источник: //ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Договор купли продажи квартиры на основании свидетельства о наследстве

Можно ли совершить сделку по свидетельству о наследстве

Последнее обновление: 02.02.2017

Если квартира была получена в наследство

Наследство . вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя. Особенно, если это наследование по закону . а не по завещанию .

Теоретически всегда может найтись забытый родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства .

Кроме того, среди наследников могут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе ( т.н. обязательная доля ), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении ( иждивенцы ).

Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно ( риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят ). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников ( например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п. ), а также у Нотариуса. оформлявшего наследство.

Прежде всего, нам нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство . Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру. В первую очередь мы выясняем, какого типа это наследство – наследство по закону. или наследство по завещанию.

Если квартира перешла в наследство – по завещанию

При завещании . бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо ( т.н. завещательный отказ ).

Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в довесок к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой довесок нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться.

О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство .

Если никаких довесков ( обременений ) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на обязательную долю . неучтенную в завещании ( подробнее про обязательную долю – см. по ссылкам про завещание ). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Если квартира перешла в наследство – по закону

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону . нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же очереди наследников . что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют ( смотрим Выписку из ЕГРП ), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства ( сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство ).

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства ( даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен ).

Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство . то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству ( см. по ссылке ).

Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски . но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты ( т.е. снижения рисков ).

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования . перечисленных в разделе Глоссария – Наследование недвижимого имущества. для нас обязательно.

На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от хвоста из предыдущих собственников ( когда квартира была прежде куплена на вторичке ), то есть:

  1. Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у Нотариуса ( а не в простой письменной форме )
  2. Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад ( это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность сюрприза )
  3. Застраховать сделку (точнее – Титул ) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

Как грамотно составить такое страховочное заявление, подскажет любой Нотариус.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Покупка квартиры, которая досталась по наследству

Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.

Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.

Перечень документов

Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:

  • паспорта лиц, являющихся сторонами сделки
  • выданное нотариусом свидетельство, подтверждающее право продавца на реализуемую собственность
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности
  • справка, либо выписка, свидетельствующая о том, что продаваемое жилое помещение не обременено долгами за потребленные коммунальные услуги (органу регистрации не требуется, нужно покупателю)
  • три образца договоров купли – продажи
  • сведения о зарегистрированных в нем лицах
  • технический паспорт реализуемого объекта
  • удостоверенное нотариально обязательство продавца об отсутствии иных родственников, имеющих право обладания доставшейся в наследство жилой площадью.
  • Этапы сделки

    Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру.

    Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру.

    Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.

    Шаг 1: проверка документов на квартиру

    В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.

    ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.

    Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.

    Шаг 2: определение стоимости имущества

    Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.

    Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности.

    Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.

    Шаг 3: свидетельство о праве собственности

    При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.

    Шаг 4: покупка жилой собственности

    Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли – продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.

    Как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры

    Статья обновлена: 1 августа 2017 г.

    Этап №1 – Cначала выберите нотариуса

    Можно обратится к любому нотариусу, какой-либо привязки к району нет (ст. 56 Основ о нотариате).

    По нашему опыту, главное при выборе нотариуса – это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы – вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

    Мы советуем на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов.

    Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг, считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

    Мы рекомендуем посетить страницу, где показаны нотариусы рядом со мной на Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно – можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

    Источник: //yuristponasledstvu.ru/spory-mezhdu-naslednikami/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-na-osnovanii.html

    Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

    Можно ли совершить сделку по свидетельству о наследстве
    Статья обновлена: 6 мая 2019 г.

    Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

    218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

    N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, то правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

    Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи. То есть будет двойная регистрация права собственности.

    Краткая инструкция такова:

    1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
    2. Дадут подписать два заявления.

      Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель.

      Два заявления с документами объединяются в одно дело.

    3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

    Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, то регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

    На практике картина другая

    Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи.

    Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

    В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

    Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

    Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

    Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

    С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

    1. Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

      Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

    2. Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
    3. Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

      Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

    4. В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.

    Источник: //prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-svidetelstvu-o-nasledstve

    Гуру в праве
    Добавить комментарий